Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1. Các khái niệm về Thẩm định giá

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.Giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dựng và Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: 

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế - Điều 4 - Pháp lệnh giá số 40

Thẩm định giá Bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 

2. Mục đích thẩm định giá bất động sản:

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, có một số loại phổ biến sau đây: 

• Bảo toàn tài sản: Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản; hoặc Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản:

• Mua bán tài sản đơn hạng mục;

• Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp:

Trong các trường hợp Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh; Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp; Bán doanh nghiệp; Cho thuê 

• Chuyển nhượng bất động sản:

• Bồi thường 

• Thế chấp:  

Ngân hàng đòi hỏi Doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc Thẩm định giá bất động thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên nghiệp Thẩm định giá

• Xác định giá trị tài sản để cỏ phần hoá: 

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại qui trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.

Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới Thẩm định giá.

• Hạch toán kế toán

Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm ... là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành Thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.

• Nghiệp vụ thanh toán

Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; Những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn Thẩm định giá đưa ra những kết luận Thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý cho các tài sản hiện có.

• Phục vụ tư vấn

Việc trình bày các đặc tính Thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn. ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ Thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.