Phương pháp so sánh trực tiếp ( hay phương pháp so sánh thị trường) trong định giá bất động sản

1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng 

a) Nguyên tắc áp dụng:

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

b) Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:

- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

- Đất trống.

2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận 

Phương pháp luận: Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tư
ơng đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Các bước tiếp cận (4 bước)

• Bước1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh được.

- Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

- Thu thập thông tin: + Thông tin tổng hợp; + Thông tin đặc biệt; + Thụng tin cụ thể;

- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn.

• Bước 2: Nội dung Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh: - Pháp lý; - Kỹ thuật; - Kiểm tra về môi trường; - Giá bán (giá thị trường) ;

• Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh 

Phân tích

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối da của BĐS thẩm định giá 

- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung - cầu, bối cảnh thị trường, ...) và động thái người mua tiềm năng

- Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS thẩm định giá so với các BĐS so sánh. 

- Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.

- Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin, 

- Phân tích điều kiện giao dịch

Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh 

- Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS thẩm định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. 

- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh:

Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS 

+ Pháp lý 

+ Quy mô diện tích 

+ Kích thước hình dáng 

+ Điều kiện hạ tầng 

+ Điều kiện kinh tế 

+ Môi trường sống 

+ Quy hoạch 

+ Lợi ích tương lai

Có 2 cách điều chỉnh: Điều chỉnh gộp và Điều chỉnh theo tỷ lệ

• Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS. 

3. Những  điều kiện cần phải có để thực hiện:

• Chất lượng thông tin
• Thông tin thu thập phải phải có khả năng so sánh 
• Thị trường phải ổn định

4. Các hạn chế của phương pháp: 

• Cần phải có thông tin
• Dữ liệu mang tính lịch sử