Thu thập và xác định dữ liệu khi thẩm định giá máy thiết bị

1. Xem xét thực tế máy móc thiết bị

Việc kiểm tra thực tế máy móc thiết bị là điều kiện tiên quyết, cần thiết để nhận ra sự không thống nhất.

Ví dụ: năm sản xuất trong sổ ghi kế toán và năm sản xuất của máy móc đã được lắp đặt trong nhà xưởng khác nhau do thay thế máy móc ban đầu, để đưa ra giá trị tài sản sát với thực trạng của máy móc thiết bị đó trên thị trường.

2. Xem xét đến bản kê khai yêu cầu thẩm định so với thực tế

Máy móc thiết bị hiện có thực tế tại nhà xưởng, nhưng bản kê khai không hề nhắc đến, do bỏ sót xảy ra vì:

• Máy móc thiết bị đã được sản xuất, sử dụng nguyên vật liệu và nhân công riêng của công ty

• Thùng chứa lớn đã được chuyển đổi thành số thùng chứa nhỏ hoặc các thùng chứa tương tự.

• Chi phí của máy móc thiết bị được xem như chi phí lợi nhuận

• Máy móc thiết bị đang thuê hoặc dưới hình thức khác như đã chuyển cho chi nhánh hay các đơn vị trực thuộc sử dụng

Máy móc thiết bị hiện có trong bản kê khai được đề cập nhưng thực tế không có :

• Máy móc thiết bị đã bỏ đi hay không còn sử dụng hay nằm bên ngoài nhà máy để sửa chữa hay đã được bán v.v.

• Máy móc thiết bị đã bán và tiền thu được không được thể hiện trong báo cáo thể hiện sự thay đổi của tài sản cố định.

• Máy móc thiết bị đã cho thuê hoặc nằm ở nhà xưởng nhà thầu phụ.

3. Xem xét đến đặc điểm kỹ thuật

• Liên quan tới yêu cầu đặt hàng của bộ phận thu mua hoặc bộ phận kế toán.

• Tham khảo tài liệu kỹ thuật, tham khảo ý kiến của nhân viên kỹ thuật và/hoặc bảo dưỡng và hỏi ý kiến các chuyên gia liên quan đến máy móc thiết bị về các quy trình, nguyên lý hoạt động.....

• Cần phải xem xét kỹ đơn đặt hàng để có chi tiết đầy đủ hợp lý của máy móc chính, Phụ tùng của máy móc và những điểm đặc trưng quan trọng nhất. 

4. Tuổi thọ, niên hạn và niên hạn còn lại

Trong quá trình thẩm định giá khi áp dụng các thông số, dữ liệu, cơ sở .. vào thực tiễn thẩm định giá, dù sử dụng phương pháp so sánh, chi phí hay thu nhập đều phải tiến hành phân tích niên hạn của máy móc thiết bị. Trong quá trình sử dụng tài sản có thể bị thải hồi không sử dụng do nhiều nguyên nhân như rủi ro, thảm hoạ .. và những nguyên nhân khác. Niên hạn sử dụng hữu ích còn lại của tài sản kết thúc cùng với việc thải hồi nó, do đó tuổi thọ, niên hạn và niên hạn còn lại là những yếu tố quan trọng để đạt tới giá trị thị trường chính xác.

Tuổi thọ:Giá trị của máy móc thiết bị thường giảm dần theo tuổi thọ, nghĩa là, máy móc thiết bị cũ hơn thì ít giá trị hơn, với điều kiện việc giảm giá trị như vậy là không bù đắp được bằng các yếu tố khác. Để xác định tuổi thọ của máy, thẩm định viên sẽ đưa vào xem xét các thông số sau đây:

• Năm sản xuất;
• Tổng số năm sử dụng kể từ năm sản xuất;
• Chi tiết về thực hiện sửa chữa, nâng cấp.

Ví dụ 1:Một máy móc mới được mua vào một năm và lắp đặt vào cùng năm đó, cho là năm 2006, ngày thực hiện thẩm định giá là31/12/2010 vậy tuổi thọ của máy móc là 5 năm.

Niên hạn: Là khoảng thời gian mà máy móc thiết bị đó được dự tính đưa vào sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh, việc xác định tổng thời gian được phép sử dụng đó dựa vào đặc điểm kinh tế kỹ thuật của từng loại máy móc thiết bị, môi trường hoạt động và điều kiện kinh tế xã hội của từng khu vực cụ thể trong điều kiện bình thường .

Niên hạn có thể được phân loại theo dạng sau:

Tổng niên hạn hoạt động kinh tế:

Là khoảng thời gian từ khi còn mới bắt đầu đưa vào sử dụng đến thời điểm mà theo quy định của pháp luật thì không còn được sử dụng cho hoạt động kinh tế. Niên hạn kinh tế có thể được xác định bằng cách thẩm tra các nhân viên đứng máy, các chuyên gia của công ty và xem qua hồ sơ lưu của máy, thêm vào đó, kinh nghiệm bản thân của thẩm định viên trong khi thẩm định các tài sản tương tự sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định tổng niên hạn kinh tế. 

Trong khi xác minh niên hạn kinh tế, việc sử dụng máy để hoạt động, điều kiện môi trường, điều kiện bảo dưỡng, kiểm tra sổ lưu kiểm toán bảo dưỡng được xem xét cẩn thận chính xác,tất cả các lỗi thời sẽ làm cho máy móc không còn hiệu quả kinh tế. Còn niện hạn thực tế thường xảy ra ngay cả khi niên hạn kinh tế đã hết là do sửa cthữa và thay thế các bộ phận làm cho   máy móc thiết bị tiếp tục được đưa vào sử dụng.

Niên hạn hữu dụng: Thời gian trù định còn lại mà một tài sản giảm giá trị được dự kiến là sẽ sử dụng kinh tế, hoặc lợi ích tượng trưng bởi tài sản được trù định đạt được kinh tế trong hoạt động kinh doanh của công ty.

Niên hạn kinh tế còn lại hoặc niên hạn hữu dụng còn lại : 

Là khoảng thời gian còn lại của niên hạn hoạt dodọng kinh tế hoặc niên hạn hữu dụng chưa được sử dụng hết. Thực tế rất khó xác định niên hạn kinh tế còn lại nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố ví dụ như điều kiện vận hành, lịch trình bảo dưỡng, cách thức và chất lượng bảo dưỡng.....

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến niên hạn của máy móc thiết bị

Tình trạng: 

Đánh giá tình trạng thực tế của máy móc thiết bị qua quan sát, bằng kinh nghiệm thực tế và kinh nghiệm chuyên môn thẩm định viên sẽ nhận được những yếu tố tạo nên sự hao mòn của máy móc thiết bị như tình trạng bị rỉ sét, sự chuyển động khác thường tạo những âm thanh khác thường, các vết nứt. Để nhận định được sự hao mòn ngòai kinh nghiệm của bản thân thẩm định viên cần trao đổi với nhân viên kỹ thuật và nhân viên bảo dưỡng, xem xét hồ sơ của máy....

Tiêu chuẩn bảo dưỡng

Bằng kinh nghiệm của bản thân khi tiến hành điều tra thực trạng máy móc thiết bị và trao đổi với nhân viên kỹ thuật..., đặc biệt quan trọng từ chính bộ phận bảo dưỡng, thẩm định viên xác định được chu kỳ bảo dưỡng như thế nào, sử dụng thiết bị bảo dưỡng ra sao, trang bị có tốt không, có được lau chùi thường xuyên và được tổ chức tốt không

Từ đó thẩm định viên sẽ xác định được tình trạng bảo dưỡng của máy móc thiết bị đó như thế nào.

Sử dụng 

Thời gian sử dụng phụ thuộc vào thời gian mà máy móc thiết bị đó họat động, khối lượng công việc, tần số máy móc thiết bị đó họat động. Để đạt được ước tính chính xác của niên hạn kinh tế hoặc niên hạn thực tế còn lại, thẩm định viên phải đưa vào tính khối lượng công việc phải làm trong tương lai.

Xu hướng thị trường:

Sở thích và thị hiếu của con người quyết định xu hướng thị trường,chính thị hiếu và sở thích của người tiêu dùng tác động đến sức mua và làm thay đổi cung cầu trên thị trường,

Tổng quan về máy móc và thiết bị

1. Khái niệm của máy móc thiết bị

Máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài bất động sản, phục vụ tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Các định nghĩa khác bao gồm: 

Máy móc: Là các máy riêng lẻ hoặc dây chuyền sản xuất. Máy móc là một thiết bị sử dụng các năng lực cơ khí, được cấu tạo từ nhiều bộ phận và có chức năng nhất định, dùng để thực hiện những công việc nào đó. Thông thường máy móc bao gồm các bộ phận sau:

• Bộ phận động lực.
• Bộ phận truyền dẫn.
• Bộ phận chức năng.
• Ngoài ra một số máy còn có bộ phận điện và điều khiển.

Xu hướng phát triển của máy móc là ngày càng nhỏ gọn, ít tiêu hao năng lượng, nhiên vật liệu và ngày càng tự động hóa cáo.

Thiết bị: Là những tài sản phụ trợ được sử dụng để trợ giúp cho hoạt động máy móc, xu thế phát triển của thiết bị là ngày càng nhỏ gọn, đa năng và có thể liên kết với nhiều thiết bị khác.

2. Bản chất của máy móc thiết bị

• Có thể di dời được
• Có tính phổ biến, không bị hạn chế về số lượng.
• Đa dạng, phong phú.
• Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố ...
• Tuổi thọ có giới hạn.
• Thời gian khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng. 
• Có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng (trừ tài sản đặc biệt).

3. Phân loại Máy móc Thiết bị

Người ta có thể phân loại máy móc, thiết bị theo nhiều cách khác nhau. 

Phân loại trong hạch toán kế toán:

• Tài sản cố định;
• Công cụ, dụng cụ;

Phân loại theo ngành sử dụng:

• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực nông nghiệp
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Vận tải
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Hàng không
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Hàng hải
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Xây dựng
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực chế biến thực phẩm
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Y tế
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực In ấn
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Dệt
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực kinh doanh Nhà hàng
• Máy móc thiết bị trong lĩnh vực giáo dục

Phân loại theo công năng 

• Máy công cụ; 
• Máy xây dựng; 
• Máy động lực;
• Máy hoá chất; 
• Máy xếp dỡ; 
• Phưương tiện vận tải;
• Máy móc thiết bị ngành in;
• Máy móc thiết bị y tế;
• Máy móc thiết bị điện, điện tử;
• Máy móc phát thanh, truyền hình;... 

Phân loại theo tính chất:

• Máy móc, thiết bị chuyên dùng;
• Máy móc, thiết bị thông thưường.

4. Nhận dạng MMTB

Đặc điểm kinh tế kỹ thụât ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy móc thiết bị, do đó để việc ước tính giá trị của máy móc thiết bị được đúng đắn, nhất thiết người thẩm định phải mô tả (nhận dạng) được chính xác đặc điểm kỹ thuật của máy móc thiết bị sao cho người đọc có thể hiểu và hình dung được máy móc thiết bị đó.

Việc nhận dạng máy móc thiết bị có thể được phân thành hai loại sau đây:

• Nhận dạng vĩ mô.
• Nhận dạng vi mô.
• Nhận dạng vi mô:

Nhận dạng vi mô là quá trình liệt kê các thiết bị như là một máymóc đơn lẽ. Để thực hiện được điều này người thẩm định cần phải thực hiện theo trình tự sau: 

Các yếu tố cần được nhận dạng: 

• Mã số tài sản (do khách hàng thiết lập): giúp nhận dạng máy móc được chính xác 
• Mô tả: 

+ Mô tả chung - Nó là thiết bị gì ?

+ Mô tả chi tiết - Phân loại rõ hơn. 

• Type, Model;
• Kích thước hoặc công suất, nếu được cung cấp hoặc đo được; 
• Số seri (nếu tìm thấy) ; 
• Tên nhà sản xuất;
• Tên nhà cung cấp (nếu nếu biết) ;
• Năm sản xuất (nếu biết);
• Các chi tiết về thiết bị phụ, phụ tùng và linh kiện kèm theo (nếu có);
• Hệ thống truyền động và các chi tiết của hệ thống truyền động như: truyền động bằng xích, dây đai, khớp nối. Nguồn động lực là động cơ hay môtơ điện. 
• Tham khảo đến các đặc điểm đặc biệt khác như quá trình bảo trì các mối nối của hệ thống , quá trình lắp đặt, các trường hợp sử dụng.. nếu chúng ta có đề cập đến chi phí lắp đặc của thiết bị.
• Quá trình sửa đổi hoặc phụ hồi so với nguyên trạng. 

Nhận dạng vĩ mô:

Việc nhận dạng vi mô được thực hiện thông qua việc xem xét đặc điểm các chi tiết chính của máy móc thiết bị, các chi tiết quyết định đến tính năng kỹ thuật của máy móc thiết bị đó. 

Để quá trình thẩm định giá được thuận lợi và liên tục, nhà thẩm định giá cần nhận dạng vi mô để chi ra các đặc điểm sau: 

• Dây chuyền thẩm định là loại nào ?
• Quá trình sử dụng của máy móc thiết bị ?
• Công suất lắp đặt và sản xuất thực tế ?

Các thông tin cần thiết phải được thu thập trong quá trình nhận dạng vi mô như sau:

• Tên và địa chỉ của công ty
• Chi tiết của sản phẩm dầu ra
• Quá trình sử dụng và biểu đồ về quá trình sử dụng của máy móc thiết bị 
• Chi tiết về các sản phẩm phụ
• Công suất lắp đặt, công suất xuất thực tế của thiết bị trong 5 năm vừa qua. 
• Tình trạng nguyên nhiên vật liệu đầu vào (hạn chế hoặc nhiều vô kể).
• Chất lượng của thành phẩm - Tỷ lệ phần trăm phế phẩm ? Nó có nằm trong giới hạn cho phép ? Nếu không thì lý do vi sao ?
• Chế độ vận hành: 1 ca, 2 ca, 3 ca hay liên tục; Thời gian vận hành của mỗi ca: 8 giờ/ca hay 12 giờ/ ca... Tổng số ngày vận hành trong năm. Trường hợp máy móc thiết bị hoạt động liên tục và được câu tạo từ nhiều chi tiết khác nhau thì tuổi thọ tổng thể của máy móc phụ thuộc vào tuổi thọ của 1 hoặc hai chi tiết chính. Trong trường hợp này cần phải nhận dạng các chi tiết chính đó. 
• Tiêu chuẩn và chương trình bảo trì, bảo dưởng như thế nào ? Bảo trì định kỳ, bảo trì sự cố hay bảo trì theo yêu cầu. 
• Hiệu quả của sơ đồ bố trí. 
• Sự thích hợp của máy móc (công nghệ mới hay cũ) 
• Chi tiết về chi phí được dùng cho việc sửa chửa, bảo trì trong 5 năm gần đây.
• Ước lượng chi phí sửa chữa trong 5 năm kế tiếp.
• Công nghệ của máy móc thiết bị là mới hay đã củ ? Nó có bị lỗi thời hay không?
• Nếu máy móc thẩm định không được sử dụng công nghệ mới nhất. Khi đó cần phải tiến hành việc so sánh giữa máy móc củ mà máy móc mới theo các đặc tính sau để có thể đánh giá lỗi thời về mặt công nghệ:
• Công suất sản xuất;
• Chi phí thay thế của 1 thiết bị hoàn toàn mới
• Chi phí nhân công trực tiếp
• Tiêu hao dự trữ
• Tiêu hao nhiên liệu
• Chi phí cố định
• Không gian sử dụng
• Tỉ suất doanh thu trên giá trị tài sản.
• Đã ước tính lợi nhuận tiền năng hay chưa ? Nó bằng hay khác với giá trị đã được nêu trong sổ sách kế toán.
• Tỉ suất doanh thu tiềm năng trên giá trị tài sản
• Sơ đồ bố trí, phân phối hệ thống điện và các hệ thống phân phối phụ trợ dọc theo chiều dài, loại và kích cở của cáp nối. Hệ thông điện đã được lấp đặc dựa trên điều kiện sử dụng tải hiện tại hay đã có dự phòng cho các trường hợp tải phát sinh.
• Có bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào trong việc sử dụng và vận hành thiết bị hay không, như luật kiểm soát ô nhiểm, luật môi trường, luật điện lực .. Nếu có thì đã thực hiện việc ước tính các chi phí phát sinh hay chưa ?
• Tuổi thọ và tác động của tuổi thọ đến việc ước tính vòng đời của thiết bị.

Các loại doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam

1. Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên

Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên là doanh nghiệp, trong đó:

Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng thành viên không vượt quá năm mươi;

Thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn cam kết góp vào doanh nghiệp;

Phần vốn góp của thành viên chỉ được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật 

Công ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Công ty trách nhiệm hữu hạn không được quyền phát hành cổ phần.

Vốn điều lệ công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên do các thành viên góp và được quy định trong điều lệ công ty.

Các thành viên phải góp vốn đầy đủ và đúng hạn bằng loại tài sản góp vốn như đã cam kết. Trường hợp thành viên thay đổi loại tài sản góp vốn đã cam kết thì phải được sự nhất trí của các thành viên còn lại. Tài sản góp vốn của các thành viên phải được định giá và trong những trường hợp nhất định phải được thẩm định giá.

Thành viên công ty có quyền yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp của mình theo quy định của pháp luật và theo Điều lệ của công ty. Khi có yêu cầu của thành viên, nếu không thoả thuận được về giá thì công ty phải mua lại phần vốn góp của thành viên đó theo giá thị trường hoặc giá được định theo nguyên tắc quy định tại Điều lệ công ty trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu. Việc thanh toán chỉ được thực hiện nếu sau khi thanh toán đủ phần vốn góp được mua lại, công ty vẫn thanh toán đủ các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác.

2. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên 

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức hoặc một cá nhân làm chủ sở hữu; chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty trong phạm vi số vốn điều lệ của công ty.

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên không được quyền phát hành cổ phần.

Vốn điều lệ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do chủ sở hữu góp và được quy định trong điều lệ công ty.

Chủ sở hữu công ty phải góp vốn đầy đủ và đúng hạn như đã cam kết; trường hợp không góp đủ và đúng hạn số vốn đã cam kết thì phải chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty.

Chủ sở hữu công ty phải xác định và tách biệt tài sản của chủ sở hữu công ty và tài sản của công ty. Chủ sở hữu công ty là cá nhân phải tách biệt các chi tiêu của cá nhân và gia đình mình với các chi tiêu trên cương vị là Chủ tịch công ty và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc.

Chủ sở hữu công ty không được rút lợi nhuận khi công ty không thanh toán đủ các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác đến hạn.

3. Công ty cổ phần

Công ty cổ phần là doanh nghiệp, trong đó:

Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần;

Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là ba 

và không hạn chế số lượng tối đa;

Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp;

Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp Luật doanh nghiệp có quy định khác;.

Công ty cổ phần có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn. 

Vốn điều lệ công ty cổ phần do các cổ đông góp và được quy định trong điều lệ công ty. Vốn điều lệ của công ty cổ phần được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần.

Công ty cổ phần phải có cổ phần phổ thông và có thể có cổ phần ưu đãi. 

* Cổ phiếu: Cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó. 

Hội đồng quản trị quyết định thời điểm, phương thức và giá chào bán cổ phần trong số cổ phần được quyền chào bán. Giá chào bán cổ phần không được thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chào bán hoặc giá trị được ghi trong sổ sách của cổ phần tại thời điểm gần nhất, trừ những trường hợp sau: 

- Cổ phần chào bán lần đầu tiên cho những người không phải là cổ đông sáng lập;

- Cổ phần chào bán cho tất cả cổ đông theo tỷ lệ cổ phần hiện có của họ ở công ty;

- Cổ phần chào bán cho người môi giới hoặc người bảo lãnh. Trong trường hợp này, số chiết khấu hoặc tỷ lệ chiết khấu cụ thể phải được sự chấp thuận của số cổ đông đại diện cho ít nhất 75% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết;

- Các trường hợp khác và mức chiết khấu trong các trường hợp đó do Điều lệ công ty quy định. 

Điều kiện, phương thức và thủ tục chào bán cổ phần ra công chúng thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán.

Cổ đông biểu quyết phản đối quyết định về việc tổ chức lại công ty hoặc thay đổi quyền, nghĩa vụ của cổ đông quy định tại Điều lệ công ty có quyền yêu cầu công ty mua lại cổ phần của mình. 

Công ty phải mua lại cổ phần theo yêu cầu của cổ đông với giá thị trường hoặc giá được tính theo nguyên tắc quy định tại Điều lệ công ty. Trường hợp không thoả thuận được về giá thì cổ đông đó có thể bán cổ phần cho người khác hoặc các bên có thể yêu cầu một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Công ty giới thiệu ít nhất ba tổ chức định giá chuyên nghiệp để cổ đông lựa chọn và lựa chọn đó là quyết định cuối cùng. 

4. Công ty hợp danh

Công ty hợp danh là doanh nghiệp, trong đó:

Phải có ít nhất hai thành viên là chủ sở hữu chung của công ty, cùng nhau kinh doanh dưới một tên chung (sau đây gọi là thành viên hợp danh); ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn;

Thành viên hợp danh phải là cá nhân, chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty;

Thành viên góp vốn chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty.

Công ty hợp danh có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. 

Công ty hợp danh không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào.

Tài sản của công ty hợp danh bao gồm: 

+ Tài sản góp vốn của các thành viên đã được chuyển quyền sở hữu cho công ty;

+ Tài sản tạo lập được mang tên công ty;

+ Tài sản thu được từ hoạt động kinh doanh do các thành viên hợp danh thực hiện nhân danh công ty và từ các hoạt động kinh doanh các ngành, nghề kinh doanh đã đăng ký của công ty do các thành viên hợp danh nhân danh cá nhân thực hiện;

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 

5. Công ty nhà nước 

Công ty nhà nước là doanh nghiệp do Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ, thành lập, tổ chức quản lý, đăng ký hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhà nước.

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005, các công ty nhà nước phải được chuyển đổi. Chuyển đổi công ty nhà nước được thực hiện theo lộ trình hằng năm, nhưng chậm nhất đến 1/7/2010 các công ty nhà nước phải chuyển đổi thành công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn.

Khi chuyển đổi công ty nhà nước, công ty nhà nước phải được định giá, thẩm định giá.

Vốn của công ty bao gồm vốn do Nhà nước đầu tư tại công ty, vốn do công ty tự huy động và các nguồn vốn khác theo quy địh của pháp luật.

Vốn nhà nước đầu tư tại công ty bao gồm vốn ngân sách nhà nước và vốn tự tích lũy được bổ sung vào vốn nhà nước. 

Giá trị quyền sử dụng đất được tính vào vốn của công ty theo quy định của pháp luật về đất đai.

6. Doanh nghiệp tư nhân

Doanh nghiệp tư nhân là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp tư nhân không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào.

Vốn đầu tư của chủ doanh nghiệp tư nhân do chủ doanh nghiệp tự đăng ký. Chủ doanh nghiệp tư nhân có nghĩa vụ đăng ký chính xác tổng số vốn đầu tư, trong đó nêu rõ số vốn bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng và các tài sản khác; đối với vốn bằng tài sản khác còn phải ghi rõ loại tài sản, số lượng và giá trị còn lại của mỗi loại tài sản.

Các kiên thức pháp luật về Doanh nghiệp mà thẩm định viên cần biết

1.Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh 

Doanh nghiệp được phân biệt với các tổ chức khác bởi các đặc trưng pháp lý sau: 

• Thứ nhất, doanh nghiệp phải có tên riêng. 

• Thứ hai, doanh nghịêp phải có tài sản. Mục đích chủ yếu và trước tiên của doanh nghiệp là hoạt động kinh doanh với những đặc trưng là đầu tư tài sản và thu lợi về tài sản. Vì vậy, điều kiện tiên quyết và cũng là nét đặc trưng của doanh nghiệp là phải có một mức độ tài sản nhất định. Tài sản là điều kiện hoạt động và cũng là mục đích hoạt động của doanh nghiệp. Tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình, điều này chi phối đến việc định giá doanh nghiệp cũng như thẩm định giá doanh nghiệp.

• Thứ ba, doanh nghiệp phải có trụ sở giao dịch ổn định

• Thứ tư, doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. 

• Thứ năm, mục tiêu thành lập doanh nghiệp là để trực tiếp và chủ yếu thực hiện các hoạt động kinh doanh. 

Dưới góc độ là đối tượng của hoạt động định giá, thẩm định giá thì bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể là đối tượng phải hoặc được định giá, thẩm định giá theo yêu cầu quản lý của Nhà nước, của chủ doanh nghiệp hoặc theo yêu cầu của chính doanh nghiệp, của các chủ thể liên quan.

Các doanh nghiệp phải hoặc được định giá, thẩm định giá trong các trường hợp sau:

• Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp để làm căn cứ tính thuế;
• Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp khi thiết lập các quan hệ hợp đồng (hợp đồng mua, bán; hợp đồng bảo lãnh; hợp đồng thuê, cho thuê;…);
• Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi tham gia các quan hệ kinh tế, dân sự, thương mại (cầm cố tài sản, thế chấp tài sản,…);
• Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp khi tổ chức lại doanh nghiệp (chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi), giải thể doanh nghiệp hoặc khi doanh nghiệp phá sản;
• Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp theo yêu cầu của chủ sở hữu doanh nghiệp;…

Dưới góc độ là chủ thể thực hiện các hoạt động định giá, thẩm định giá thì doanh nghiệp hoạt động cung cấp dịch vụ định giá, thẩm định giá được tổ chức, hoạt động theo quy định đối với doanh nghiệp nói chung. Song doanh nghiệp thực hiện hoạt động định giá, thẩm định giá là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ có tính đặc thù, do vậy phải có những quy định đặc thù cho loại doanh nghiệp này.

2. Phân loại doanh nghiệp Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản trong kinh doanh

Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản trong kinh doanh, doanh nghiệp được chia thành 2 loại: Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm hữu hạn về tài sản và doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm vô hạn về tài sản.

Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm hữu hạn về tài sản là doanh nghiệp trong đó:

• Có sự tách bạch (độc lập) giữa tài sản của doanh nghiệp với các tài sản khác của chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp.

• Chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp chỉ chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của doanh nghiệp (chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác phát sinh từ hoạt động của doanh nghiệp) bằng tài sản mà chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp đã góp hoặc cam kết góp vào doanh nghiệp.

Theo pháp luật Việt Nam, chủ sở hữu/đồng chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty nhà nước và thành viên góp vốn trong công ty hợp danh chịu trách nhiệm hữu hạn về tài sản trong kinh doanh.

Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm vô hạn về tài sản là doanh nghiệp trong đó:

• Không có sự tách bạch (độc lập) giữa tài sản của doanh nghiệp với tài sản khác của chủ sở hữu doanh nghiệp.

• Chủ sở hữu doanh nghiệp chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của doanh nghiệp (chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác phát sinh từ hoạt động của doanh nghiệp) bằng toàn bộ tài sản của chủ sở hữu doanh nghiệp.

Theo đó, chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh trong công ty hợp danh chịu trách nhiệm vô hạn về tài sản trong kinh doanh

3. Phân loại doanh nghiệp Căn cứ theo quy định của pháp luật

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp ở Việt Nam bao gồm: công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty cổ phần, công ty hợp danh, công ty nhà nước (trong thời gian chưa chuyển đổi), doanh nghiệp tư nhân.

4. Những vấn đề chung về tài chính doanh nghiệp

Tài chính doanh nghiệp có thể hiểu là hệ thống các quan hệ kinh tế trong phân phối các nguồn tài chính gắn liền với quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ trong hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đạt tới mục tiêu nhất định.

Nội dung hoạt động tài chính của các loại doanh nghịêp khác nhau đều có những đặc trưng khác nhau. Song, doanh nghiệp dù được tổ chức, hoạt động dưới hình thức nào thì cũng có những điểm chung giống nhau, do vậy tài chính doanh nghiệp và hoạt động tài chính doanh nghiệp đều có những điểm chung, đó là:

Vốn kinh doanh: Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình được đầu tư vào kinh doanh nhằm mục đích sinh lời.

Nguồn vốn kinh doanh: - Vốn chủ sở hữu; - Nguồn vốn vay; - Các nguồn vốn khác

Đầu tư vốn kinh doanh: Căn cứ vào phạm vi đầu tư, đầu tư của doanh nghiệp được chia thành đầu tư bên trong và đầu tư bên ngoài doanh nghiệp.

Đầu tư bên trong doanh nghiệp được chia thành: đầu tư xây dựng cơ bản và đầu tư vốn lưu động. Đầu tư xây dựng cơ bản là đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định của doanh nghiệp. Theo tính chất công việc, đầu tư xây dựng cơ bản bao gồm: đầu tư cho xây và lắp, đầu tư mua máy móc thiết bị và đầu tư xây dựng cơ bản khác. Theo hình thái vật chất của kết quả đầu tư, đầu tư xây dựng cơ bản bao gồm: đầu tư tài sản hữu hình và đầu tư tài sản vô hình (phát minh, sáng chế, bản quyền, nhãn hiệu hàng hoá, quy trình công nghệ,…). Đầu tư vốn lưu động là khoản đầu tư để hình thành tài sản lưu động.

Đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp là hình thức góp vốn liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp khác, mua cổ phiếu, trái phiếu,…

5. Quản lý tài chính doanh nghiệp:

Với tư cách tổ chức quyền lực chính trị công đặc biệt. Nhà nước quản lý tài chính của các doanh nghiệp thông qua các quy phạm pháp luật, bảo đảm các doanh nghiệp kinh doanh trong môi trường pháp lý bình đẳng, có quyền tự chủ, tự chụi trách nhiệm trong kinh doanh, có nghĩa vụ nộp thuế vào ngân sánh nhà nước, thực hiện nghiêm luật kế toán.

Với tư cách là chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đối với các nguồn tài chính, các doanh nghiệp quản lý tài chính doanh nghiệp thông qua việc thực hiện các quyền năng của của chủ sở hữu hoặc thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của pháp luật và theo điều lệ của doanh nghiệp.

Khi định giá, thẩm định giá doanh nghiệp cần phải hiểu rõ những vấn đề cơ bản về tài chính doanh nghiệp.

Tài sản thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá

1. Tài sản thẩm định giá

Tài sản thẩm định giá bao gồm: tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của Chính phủ và tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. Tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của Chính phủ bao gồm:

• Thứ nhất, Tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước;

• Thứ hai, Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển quyền khác;

• Thứ ba, Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác;

• Thứ tư, Tài sản khác của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.

Tài sản trên của Nhà nước có giá trị dưới đây phải được thẩm định giá:

• Có giá trị đơn chiếc từ 100 triệu đồng trở lên hoặc mua một lần cùng một loại tài sản với số lượng lớn có tổng giá trị từ 100 triệu đồng trở lên đối với tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước; 

• Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển quyền khác;

• Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác; 

• Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với các tài sản khác của Nhà nước.

Cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị sử dụng nguồn ngân sách nhà nước mua sắm tài sản (nguồn ngân sách nhà nước mua sắm tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: vốn đầu tư xây dựng cơ bản, vốn sự nghiệp, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn vay tín dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn khác thuộc nguồn ngân sách) nếu không qua đấu thầu và qua Hội đồng xác định giá thì phải thực hiện thẩm định giá. 

Tài sản của nhà nước phải thẩm định giá đã qua đấu thầu hoặc qua Hội đồng xác định giá được thành lập theo quy định của pháp luật thì không nhất thiết phải thẩm định giá; việc thẩm định giá các tài sản hình thành từ nguồn vốn khác thực hiện theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.

Tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. 

Tài sản thẩm định giá bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về sở hữu trí tuệ.

2. Sử dụng kết quả thẩm định giá

Kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được sử dụng:

Là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Để tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Là cơ sở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá sử dụng kết quả thẩm định giá theo mục đích đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Các phương pháp thẩm định giá

Theo quy định tại Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá thì các phương pháp thẩm định giá bao gồm:

1. Phương pháp so sánh: 

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. 

2. Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

3. Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.

4. Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. 

5. Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. 

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 

6. Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng. 

Nội dung cụ thể các phương pháp thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. 

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá:

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá; tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin thị trường mà thẩm định viên về giá lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên để áp dụng và có thể kết hợp các phương pháp thẩm định giá khác để kiểm tra, so sánh, đối chiếu lại mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

Quản lý Nhà nước về thẩm định giá

Với tư cách tổ chức quyền lực chính trị công, Nhà nước phải thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá.Để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định: nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá, thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá.

1. Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá

• Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá. 
• Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
• Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.
• Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá.

2. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá

Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá.

Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ:

• Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá;
• Ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá;
• Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước;
• Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá;
• Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về thẩm định giá, thẩm định viên về giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có tài sản của nhà nước phải thẩm định giá và các quy định của pháp luật có liên quan đến thẩm định giá.

Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá. 

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm định giá tại địa phương.

Nguyên tắc xác định giá đất và các trường hợp hình thành giá đất

1. Khái niệm giá đất
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc định giá đất

• Thứ nhất. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; 

• Thứ hai. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

• Thứ ba. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. 

Các trường hợp hình thành giá đất:

Trường hợp thứ nhất, Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá:

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

Trường hợp thứ hai, Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Trường hợp thứ ba, Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Quy định trên không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dược sử dụng làm căn cứ để:

• Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

• Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

• Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

• Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

• Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

• Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất.

Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định.

Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.

2. Phương pháp xác định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

3. Khung giá các loại đất

Khung giá đất được quy định cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Đối với nhóm đất nông nghiệp: 

Có 5 khung giá, trong đó các khung giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho cả nước.

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

Có 4 khung giá, trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định cho 6 loại.

Đối với nhóm đất chưa sử dụng

Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.

5. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương

Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, các phương pháp định giá cho từng loại đất cụ thể và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó.

6. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đất nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng đất; đất nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn nộp tiền sử dụng đất; đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước là tài sản của nhà nước giao cho tổ chức.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tài sản nhà nước, là vốn đầu tư của Nhà nước giao cho tổ chức.

Căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất
Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất:

Diện tích đất thuộc đối tượng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất đang sử dụng, được giao theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất đang sử dụng có chênh lệch so với diện tích ghi trong quyết định giao đất, văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế sử dụng trên cơ sở xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trên cở sở quy định của pháp luật. Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá đất thực tế nhận chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế hoặc giá đất trúng đấu giá.

7. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Định giá đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng; 

• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

• Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.

Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu.

Pháp luật về định giá đất

Đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phải thực hiện theo những quy định về định giá bất động sản nói chung. Song đất đai là một tài sản đặc biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thẩm định giá đất phải tuân theo những quy định đặc thù.

1. Những quy định cơ bản về quản lý, sử dụng đất chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất

Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có giá trị đặc biệt, do vậy, các quốc gia đều đặt ra các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai. 

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, trong đó có quyền năng quan trọng nhất của chủ sở hữu – quyền định đoạt.

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

• Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 
• Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Định giá đất. 

Với tư cách tổ chức quyền lực công, đồng thời là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

• Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; 
• Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 

Để đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Những quy định trên chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất.

Thứ hai, Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Với tư cách tổ chức quyền lực công, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai. Mặt khác, với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu. Với cả hai tư cách trên, các tổ chức, cá nhân khi quản lý, sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, từ đó, các nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước bao gồm:

• Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; 
• Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; 
• Thuế sử dụng đất; 
• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; 
• Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
• Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Thứ ba, Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất 

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;
• Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 
• Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
• Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai. 

Giao đất có thu tiền sử dụng đất 

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng;
• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Cho thuê đất 

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; 
• Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 

• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
• Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;
• Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi 

• Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật Đất đai 2003. 
• Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
• Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

• Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. 
• Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ. 

Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.